概要:关于地价与房价的关系,界观点分歧甚大,为更进一步探究地价与房价的内在关联,本文基于武汉市2000年第一季度至2005年第二季度的房价、地价数据,笔者对地价与房价的关系展开了Granger因果关系检验,结果表明:在短期内,武汉市房价与地价互为因果,其中地价是房价的Granger原因的程度更大;在长年,房价与地价之间没明显的因果关系。融合宏观政策状况,本文对该检验结果展开了,并认为了其政策含义。关键词:地价 房价 Granger因果关系检验 房地产 关于地价与房价的关系,理论界有三种观点:地价要求房价。
这种观点从成本的角度,探究了房价的包含,指出土地成本上升是房价下跌的主要原因之一(覃晓梅等,2005)。房价要求地价。如郑光辉(2004)指出,房价下跌减少了对土地的市场需求而造成地价下跌,地价是房价的结果,不是房价原因。地价与房价相互作用,不存在互相制约的关系(鲁礼新,2002),抑或称之为“两者呈正涉及关系”(高晓慧,2001)。
关于两者相互作用方式及效果,学界也是见仁见智。部分学者指出房价与地价之间不存在一定条件下的因果关系。
关于地价与房价的因果关系,争辩分歧甚大,毕竟,笔者指出主要有:简单的利益格局和有所不同的利益表达意见。如开发商为执着利润最大化,可能会高估地价对房价的起到,甚至“容忍给招拍挂制度以莫须有的罪名”(李倩,2005)。
对象的复杂性与差异性。关于这一点,笔者将在文章最后的辩论中作详细阐述。研究的局限性。
一方面,定性的研究方法多,定量研究较少。由于定性研究中不免具有研究者主观色彩,有可能导致结果的偏差。
另一方面,定量研究的结果也有可能有不确定性。如低波、毛丰缴(2003)使用的Granger因果关系检验中,迟缓期为2、3、4,迟缓期偏低,且检验结果不具稳定性;而且,其样本数据为全国的数据,由于全国有所不同地域、有所不同城市房地产市场的极大差异,其研究结果无法令人信服。毕业论文 http://www.lw54.com 为更进一步探究地价与房价的内在关联,笔者对武汉市2000年第一季度至2005年第二季度的房价、地价数据,展开统计分析及Granger因果关系检验,并对结果展开了辩论。武汉市房价与地价的基本统计资料特征 从武汉市房价与地价的时间序列数据散点图(如图1)可以显现出:随着时间的流逝,房价与地价按有所不同的比率快速增长,以时间为自变量分别以房价、地价为因变量建构一元回归方程(重返结果如图1右图),房价随时间的变化率为50.616,小于地价的边际值15.485。
从其统计资料意义来讲,随着城市的快速增长,房屋市场需求与土地供给的对立大大减少,这与武汉市乃至全国的情况基本吻合。为更进一步叙述武汉市房价与地价随时间变动的幅度,笔者对房价与地价时间序列数据展开了方差的假设检验: 检验结果表明,比较地价而言,武汉市房价变动幅度较小。可见,武汉市土地市场调控机制和地价的构成机制已逐步成熟期,地价呈现出稳定下降的势头。武汉市地价与房价因果关系的Granger检验 假设与检验规则 假设当前的地价(LP)与自身以及房价(HP)的过去值有关,而房价(HP)与自身及地价过去值有关。
检验拒绝估算以下的重返: 统计资料结果分四种情形:若“(1)式”中迟缓项HP系数的估计值符合∑αj≠0,且“(2)式”中的迟缓LP系数的估计值符合∑δj=0,则指出有从HP到LP的单向因果关系(unidirectional causality)。若 ∑αi=0,而∑δj≠0,则不存在从LP到HP的单向因果关系。
如果∑αi≠0,且∑δj≠0,则回应房价与地价有双向(bilateral)因果关系。若∑δj≠0,且 ∑i=0,就回应两者之间各自的独立性(independence)。毕业论文 http://www.lw54.com 对房价否为地价的原因,假设H0∶∑αi=0,即迟缓HP项不属于此重返。
用F检验: 540)this.width=540" vspace=5> 式中,RSSR为当前的LP对所有的迟缓LP项作重返分析,所获得受约束的残差平方和;RSSUR回应对“1式”不作重返,获得的残差平方和;m相等迟缓项的个数;k是“1式”中待估参数的个数。若在指定的显著性水平上的F值多达临界F值,则拒绝接受虚拟世界假设。同理可检验地价否为房价的原因。
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